업자 섭외·견적·계약 기초
직영은 "업자 관리"다
직영 건축은 종합건설사 한 곳에 맡기는 대신, 공정별 업자(기초, 골조, 전기, 설비, 타일 등)를 건축주가 직접 고르고 순서를 맞추는 방식입니다. 중간 이윤을 줄이는 대신, 업자 사이의 빈틈과 책임 다툼을 건축주가 떠안습니다.
작은 집에 필요한 업자
공정을 하나씩 나누면 생각보다 많습니다. 한 업자가 여러 공정을 묶어 하기도 하니, 처음에 누가 어디까지 하는지 표로 정리하세요.
| 공정 | 업자 | 묶어서 하는 경우 | 면허·등록 |
|---|---|---|---|
| 토목·터파기 | 굴착기 업자 | 기초 업자가 함께 | — |
| 기초 | 철근·형틀·콘크리트 | 기초 업자 한 팀 | — |
| 골조·지붕 | 목수(경량목), 철골·용접 | 골조 팀이 지붕·외장까지 | — |
| 창호 | 창호 제작·설치 | 제작사가 설치까지 | — |
| 전기 | 전기공사업체 | 통신·태양광 함께 | 전기공사업 등록 필수 |
| 급배수·난방 | 설비 업자 | 보일러·욕실 기구 함께 | 가스는 가스시설 시공업 |
| 단열·외장 | 단열·외장 업자 | 골조 팀이 함께 | — |
| 내장 | 목수, 석고보드, 도배, 바닥, 도장 | 인테리어 팀 | — |
| 욕실 | 방수, 타일, 설비 | 타일 업자가 방수까지 | — |
| 정화조 | 정화조 시공업체 | 토목 업자와 협업 | 지자체 등록 업체 |
| 관정 | 관정 업자 | 펌프·배관까지 | 지하수 개발 등록 업체 |
업자 찾는 법
- 소개: 가까이서 지은 집의 건축주에게 직접 물어보는 것이 가장 확실합니다. 완성된 집을 보고, 불만도 들어 보세요.
- 다른 업자의 추천: 믿을 만한 업자 한 명을 찾으면 다른 공정 업자를 소개받을 수 있습니다. 서로 호흡이 맞는 팀인 경우가 많습니다. 대신 서로 감싸 줄 수 있다는 점도 기억하세요.
- 지역 자재상: 동네 목재상·철물점·레미콘 회사는 그 지역에서 일하는 업자를 잘 압니다.
- 온라인: 포트폴리오 사진만 믿지 말고, 실제 현장 주소를 받아 직접 가 보세요. 이 사이트의 질문 게시판에 지역 업자 경험을 물어볼 수도 있습니다.
좋은 업자의 신호
- 현장을 보러 와서 질문을 많이 한다(땅 상태, 진입로, 앞뒤 공정)
- 견적서에 자재 규격과 포함·제외가 자세하다
- 할 수 없는 것, 다른 업자가 해야 하는 것을 먼저 말해 준다
- 지난 현장 건축주 연락처를 망설임 없이 준다
- 계약서를 쓰자고 하면 반긴다
조심할 신호
- 현장을 안 보고 전화로 금액을 말한다
- 계약금(선금)을 크게, 현금으로 요구한다
- "다들 그렇게 해요", "그건 나중에 맞춰 드릴게요"가 잦다
- 면허가 필요한 공정을 무등록으로 하겠다고 한다
- 지금 하는 현장이 너무 많다(내 현장에 사람이 안 온다)
견적은 최소 두세 곳
같은 도면과 같은 사양으로 요청해야 비교가 됩니다. 도면이 없으면 사양 목록(자재 종류·두께·브랜드, 범위)을 적어 모든 업자에게 똑같이 보내세요.
견적 요청서에 넣을 것:
- 도면(또는 스케치와 치수), 사양 목록
- 현장 주소와 진입로 사진(장비·운반 비용에 영향)
- 원하는 공사 시기
- "포함·제외 항목을 한 줄씩, 자재 규격과 수량을 적어 주세요"
견적서 읽는 법
| 구분 | 내용 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 재료비 | 자재 값 | 자재 종류·규격·수량이 적혀 있는가 |
| 노무비 | 사람 인건비 | 며칠, 몇 명 기준인가 |
| 경비 | 장비·운반·폐기물 | 크레인·펌프카·폐기물 처리가 포함인가 |
| 이윤·관리비 | 업자 몫 | 지나치게 낮으면 다른 곳에서 메운다 |
| 부가세 | 10% | 포함인지 별도인지 |
"일식(一式)"으로만 적힌 항목이 많으면 나중에 추가 비용이 나오기 쉽습니다. 무엇이 포함이고 무엇이 제외인지 한 줄씩 적어 달라고 하세요.
견적 비교표 만들기
견적이 모이면 같은 줄에 놓고 비교합니다. 빈칸이 "빠진 것"입니다.
| 항목 | 업자 A | 업자 B | 업자 C |
|---|---|---|---|
| 본 공사 | 포함 | 포함 | 포함 |
| 자재 운반 | 포함 | 별도 | 포함 |
| 장비(크레인 등) | 별도 | 포함 | 포함 |
| 폐기물 처리 | 언급 없음 | 포함 | 별도 |
| 부가세 | 별도 | 포함 | 별도 |
| 하자 보증 | 1년 | 2년 | 언급 없음 |
| 금액 | |||
| 같은 범위로 맞춘 금액 |
일당제와 도급제
| 일당제(사람·날짜로 계산) | 도급제(일 전체를 금액으로) | |
|---|---|---|
| 장점 | 작은 일·변경이 많은 일에 유연하다 | 총액이 정해져 예산이 덜 흔들린다 |
| 단점 | 일이 늘어지면 비용이 늘어난다 | 범위 밖 일은 추가 비용 |
| 맞는 공정 | 보수, 잡일, 범위가 불분명한 일 | 기초, 골조, 창호, 전기처럼 범위가 분명한 일 |
일당제로 할 때는 하루에 끝낼 일을 아침에 함께 정하고, 저녁에 사진으로 확인하세요.
싸다고 고르지 않는다
가장 싼 견적은 보통 빠진 항목이 가장 많은 견적입니다. 포함 범위를 맞춘 뒤 다시 비교하세요. 범위를 맞추고도 유난히 싸다면 자재 규격(두께, 등급)이 다르지 않은지 확인하세요.