업자 섭외·견적·계약 확장
계약서에 반드시 들어갈 것
구두 약속은 공사가 끝나면 서로 다르게 기억됩니다. 작은 공정이라도 서면 계약을 하세요. 국토교통부 민간건설공사 표준도급계약서 양식을 바탕으로 쓰면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다.
| 항목 | 적는 법 |
|---|---|
| 공사 범위 | 도면·사양서·견적서를 첨부 문서로 명시. "견적서 기준"만으로는 부족 |
| 금액 | 부가세 포함 여부를 분명히 |
| 기간 | 착공일, 완료일. 날씨로 늦어질 때의 처리 |
| 대금 지급 | 계약금·기성(공정별)·잔금의 비율과 지급 조건(무엇이 끝나면) |
| 변경 | 추가·변경 공사는 금액을 서면으로 합의한 뒤 진행 |
| 지체 | 늦어질 때의 지체상금(예: 하루에 계약 금액의 일정 비율) |
| 하자 보증 | 기간과 보수 방법(연락 뒤 며칠 안에 방문) |
| 자재 | 지정 자재를 바꿀 때는 건축주 동의 |
| 안전·보험 | 현장 사고 책임, 보험 가입 여부 |
| 폐기물 | 공사 폐기물 처리 책임 |
| 해지 | 공사를 멈추거나 품질이 계속 나쁠 때 계약을 끝내는 조건과 정산 방법 |
첨부 문서 순서
문서끼리 내용이 다를 때 무엇이 우선인지 정해 두면 다툼이 줄어듭니다. 예: "계약서 특약 → 사양서 → 도면 → 견적서 순으로 우선한다".
공정 사이의 책임 나누기
직영에서 가장 많이 다투는 곳은 공정과 공정 사이입니다.
- 골조 업자가 만든 벽이 비뚤어 창호가 안 맞으면 누구 책임인가
- 전기 업자가 뚫은 구멍을 누가 막는가(방수·기밀)
- 설비 배관 위치가 타일 줄눈과 안 맞으면 누가 다시 하는가
- 골조 업자: 창 구멍을 도면 크기와 수직·수평으로 만드는 것까지
- 창호 업자: 창을 달고 둘레를 기밀·방수 처리하는 것부터
- 넘겨받는 기준: 창 구멍 크기와 수직 오차 허용 범위. 인계할 때 둘이 함께 잰다
계약할 때 "다음 공정이 받을 수 있는 상태"를 적어 두세요.
| 넘겨주는 공정 → 받는 공정 | 넘겨받는 기준(예시, 숫자는 협의) |
|---|---|
| 기초 → 골조 | 기초 윗면 수평 오차, 앵커 볼트 위치, 모서리 직각 |
| 골조 → 창호 | 창 구멍 크기(창 + 둘레 틈), 수직·수평 오차 |
| 골조 → 설비·전기 | 배관·배선이 지나갈 구멍 위치, 구조재를 자르지 않는 범위 |
| 설비·전기 → 단열·내장 | 수압 시험 완료, 배선 완료 사진, 관통부 기밀 처리 담당 |
| 방수 → 타일 | 담수 시험 통과, 바닥 경사 확인 |
| 내장 → 도배·도장 | 석고보드 이음 퍼티 상태, 모서리 비드 |
인계할 때는 두 업자가 함께 현장에서 확인하고, 문제가 있으면 다음 업자가 손대기 전에 고칩니다. 확인 결과는 사진과 함께 문자로 두 업자 모두에게 보냅니다.
대금 지급 원칙
- 계약금: 작게
- 기성: 공정이 끝날 때마다, 끝난 만큼
- 잔금 일부: 하자를 확인한 뒤
- 계약금은 작게, 기성은 끝난 만큼, 잔금 일부는 하자 확인 뒤.
- 지급 전 현장 사진과 확인서를 남깁니다.
- 계좌 이체로 지급하고 영수증·세금계산서를 받습니다. 하자 분쟁 때 증거가 됩니다.
지급 단계 예시
| 공정 | 단계 | 비율 예 | 지급 조건 |
|---|---|---|---|
| 골조(목조) | 계약금 | 10% | 계약 때 |
| 자재 반입 | 30% | 구조재가 현장에 들어온 것 확인 | |
| 골조 완료 | 40% | 벽·지붕 골조, 구조용 합판 완료 사진 | |
| 지붕 방수지 완료 | 10% | 비를 막을 수 있는 상태 | |
| 잔금 | 10% | 인계 기준 확인 뒤(일부는 하자 확인 뒤) |
비율은 업자와 협의하는 값입니다. 핵심은 지급한 돈이 끝난 일보다 많아지지 않게 하는 것입니다.
하자 보증
- 공정별로 하자를 책임지는 기간을 계약서에 적습니다. 법에 정한 공종별 기간(예: 방수는 미장·도배보다 길다)을 참고하되, 직영 소규모 공사에서는 계약서에 쓴 내용이 가장 중요합니다.
- 큰 공정은 잔금 일부를 하자 보수 보증금으로 일정 기간 남겨 두거나, 보증증권을 받습니다.
- 하자 연락 방법(문자 + 사진), 방문 기한(예: 7일 안), 기한 안에 안 오면 다른 업자에게 맡기고 비용을 청구할 수 있다는 조항을 넣습니다.
자세한 대응은 하자 대응을 보세요.
업자가 추가 비용을 말할 때
- 무엇이 왜 추가인지 원래 계약 범위와 비교합니다.
- 금액을 먼저 문자나 서면으로 받습니다.
- 합의한 뒤에 공사합니다. "일단 하고 나중에 정산"은 피하세요.
추가 비용이 정당한 경우도 있습니다. 땅을 파 보니 바위가 나왔거나, 건축주가 사양을 바꾼 경우입니다. 이때도 단가 × 수량으로 계산 근거를 받으세요.
공사가 멈췄을 때
업자가 연락이 안 되거나 현장에 오지 않는 일이 생깁니다.
- 문자로 날짜를 정해 복귀를 요청합니다(기록이 남게).
- 그때까지 끝난 부분을 사진·실측으로 기록합니다(기성 정산 근거).
- 계약서의 해지 조항에 따라 서면(내용증명)으로 통지합니다.
- 다른 업자에게 남은 일을 맡기기 전에, 앞 업자가 한 일의 상태를 새 업자와 함께 확인합니다.
분쟁이 생기면
- 감정적으로 말하기 전에 계약서, 사진, 문자를 정리합니다.
- 대화로 안 되면 건설분쟁조정위원회(국토교통부·지자체), 소비자 상담 기관, 법률구조공단 상담을 이용할 수 있습니다.
- 지급을 멈출 때는 이유를 서면으로 알리고, 끝난 부분에 대한 금액은 정산할 뜻을 밝히는 것이 이후 다툼에 유리합니다.