땅 고르기·부지 조사 기초

땅이 모든 것을 정한다

무엇을 지을 수 있는지, 공사비가 얼마나 드는지, 겨울에 들어갈 수 있는지는 대부분 땅에서 정해집니다. 건물은 나중에 고칠 수 있어도 땅은 바꿀 수 없습니다. 계약하기 전에 아래 개념을 확인하세요.

용어	뜻	왜 중요한가
지목	토지의 공식 용도(전·답·과수원·대·임야 등)	전·답·과수원은 농지. 농막·쉼터는 농지에, 주택은 보통 전용이 필요
용도지역	계획관리·생산관리·보전관리·농림지역 등	지을 수 있는 건물의 종류와 크기가 다르다
농업진흥구역·보호구역	농지를 특별히 보호하는 구역	설치가 제한되거나 조건이 까다롭다
도로	지적도상 도로, 실제 통행로	도로가 없으면(맹지) 건축과 공사 차량 진입이 막힌다
경사도	땅의 기울기	경사가 크면 토목(옹벽·성토) 비용이 급격히 늘어난다
구거	물이 흐르는 작은 도랑(국공유지인 경우가 많음)	정화조 방류, 진입로 다리(점용 허가) 문제와 얽힌다
공시지가	나라가 매년 정하는 땅값 기준	농지전용 부담금, 세금 계산의 기준이 된다

아래는 법이 정한 상한입니다. 지자체 조례가 더 낮게 정하는 경우가 많으니 반드시 조례로 확인하세요.

용도지역	건폐율 상한	이런 땅	작은 집을 짓기에는
계획관리지역	40%	개발을 어느 정도 허용하는 관리지역	가장 자유롭다. 가격도 높다
생산관리지역	20%	농업 생산을 위해 관리	주택 가능. 면적 제한이 빡빡
보전관리지역	20%	자연환경 보전	주택 가능하나 조건이 많다
농림지역	20%	농업진흥지역·보전산지	농업인 주택 등으로 제한되는 경우가 많다
자연환경보전지역	20%	상수원·생태 보호	매우 제한적

건폐율은 땅 면적 대비 건물이 덮는 면적입니다. 330㎡(100평) 땅에 건폐율 20%면 건물 바닥이 66㎡까지입니다. 농막·쉼터는 면적 상한이 따로 있어 건폐율에 걸리는 일은 드물지만, 주택을 지을 땅이라면 먼저 계산해 보세요.

농막·쉼터와 달리 주택은 건축법상 도로에 접해야 합니다. 일반적인 기준은 다음과 같습니다. 예외와 지자체 해석이 많으니 설계 전에 건축사에게 확인하세요.

도로 폭 4m 이상(지자체가 지정·공고한 도로 포함)
땅이 그 도로에 2m 이상 닿을 것
막다른 길은 길이에 따라 필요한 폭이 달라진다
지적도에 도로로 나와 있지 않은 현황도로는 지자체가 도로로 인정해 주는지가 관건이다. 마을 안길을 오래 써 왔다고 해서 자동으로 인정되지는 않는다

서류는 출발점일 뿐입니다. 지적도에는 도로인데 실제로는 남의 밭을 지나야 하는 경우가 흔합니다. 반드시 현장에 가서 현장 점검 목록으로 확인하세요.

확인원에는 칸이 많지만 볼 곳은 정해져 있습니다.

"국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따른 지역·지구: 용도지역(예: 계획관리지역)이 여기 나옵니다.
"다른 법령 등"에 따른 지역·지구: 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 상수원보호구역, 군사시설보호구역, 문화재 주변 등. 한 줄 한 줄이 제한 조건입니다. 모르는 이름이 있으면 그 이름으로 담당 부서를 찾습니다.
확인도면: 내 땅 위로 지나가는 선(도로 계획선, 구역 경계)이 있는지 봅니다. 계획 도로가 땅을 지나가면 그 부분은 지을 수 없을 수 있습니다.

땅을 사기 전에 시·군·구청 건축과(또는 허가 담당)와 농지 담당에 지번과 계획(농막·쉼터·주택)을 말하고 가능 여부를 물어보세요. 담당자 이름과 날짜, 들은 내용을 적어 두면 나중에 말이 바뀔 때 도움이 됩니다.

물어볼 것의 예:

땅 계약서에 특약을 넣으면 위험을 줄일 수 있습니다. 부동산 중개사와 상의하세요.