인허가·신고 확장

법령과 기준 면적은 개정될 수 있습니다. 특히 건축주가 직접 시공할 수 있는 범위(건설산업기본법)와 농지보전부담금 계산 기준은 설계 단계에서 건축사에게 현재 기준을 확인하세요.

농지에 주택을 짓는 흐름

토지이용계획 확인: 용도지역에서 주택이 가능한지, 도로 조건(건축법상 도로에 접하는지)을 봅니다.
설계: 건축사와 계약합니다. 인허가 서류 대부분을 건축사가 준비합니다.
농지전용: 농지를 주택 부지로 바꾸는 허가 또는 신고입니다. 농지보전부담금이 나옵니다. 보통 건축 인허가와 함께 의제 처리(한 번에 처리)됩니다.
개발행위허가: 땅의 형질을 바꾸는(흙을 깎고 쌓는) 경우에 필요합니다. 보통 건축허가와 함께 처리됩니다.
건축신고 또는 허가: 규모와 지역에 따라 신고로 끝나기도 합니다.
착공신고: 공사 시작 전에 합니다. 공사 감리자, 현장 관리인(직영일 때)을 정해 신고합니다.
공사: 중간에 감리자의 확인이 필요한 공정(기초 배근 등)이 있으면 그 시점을 미리 잡아 둡니다.
사용승인: 다 지은 뒤 도면대로 지었는지 확인받습니다. 이것이 끝나야 건축물대장에 올라가고 전입할 수 있습니다.
등기·세금: 소유권 보존등기와 취득세. 사용승인 뒤 60일 안에 취득세를 신고합니다.

농지를 다른 용도로 바꿀 때 내는 돈입니다. 일반적으로 전용하는 면적 × 개별공시지가의 30%로 계산하고, ㎡당 상한이 있습니다(오랫동안 5만 원이었음). 감면 대상(농업인 주택 등)도 있습니다.

예: 공시지가 ㎡당 3만 원인 땅 400㎡를 전용하면 400 × 30,000 × 0.3 = 360만 원.

전용 면적은 건물 바닥만이 아니라 마당·진입로를 포함한 대지 전체입니다. 필요 이상으로 크게 잡으면 부담금과 세금이 늘어납니다.

어느 쪽인지는 지역·용도·면적으로 정해집니다. 설계 상담 때 건축사가 바로 알려 줍니다.

일정 규모 이하의 단독주택은 건축주가 직접 시공할 수 있지만, 규모 기준과 예외는 법 개정에 따라 바뀌어 왔습니다(한동안 연면적 200㎡ 이하 단독주택 등이 기준이었음). 현재 기준에서 내 건물이 직영 가능한 범위인지 설계 단계에서 확인하세요.

직영하더라도 다음은 지켜야 합니다.

면허가 필요한 공사는 해당 업체가: 전기공사(전기공사업), 가스 시설(가스시설 시공업), 소방 시설, 정화조(지자체 등록 업체) 등.
현장 관리인 지정: 착공신고 때 현장을 관리할 사람을 신고합니다.
산업안전·보험: 일하는 사람을 직접 고용하면 산재보험·고용보험 신고 의무가 생길 수 있습니다. 공사 규모와 계약 방식(도급인지 고용인지)에 따라 다르니 근로복지공단에 확인하세요.
세금계산서·영수증 보관: 나중에 양도세 계산 때 공사비를 필요경비로 인정받으려면 증빙이 있어야 합니다.

항목	비고
설계비	규모와 설계 범위(구조·설비 도면 포함 여부)에 따라 크게 다르다
측량비	경계 측량(착공 전), 현황 측량(준공 때). 한국국토정보공사(LX)에 신청
농지보전부담금	공시지가 기준으로 계산
개발행위허가 관련	토목 설계, 필요하면 배수 계획
인허가 대행비	설계비에 포함되는지 확인
감리비	규모에 따라 필요. 지자체가 감리자를 지정하는 경우도 있다
각종 수수료·면허세	소액이지만 여러 번
취득세	사용승인 뒤, 공사비(신고 금액) 기준

설계와 인허가만으로 수개월이 걸리는 경우가 흔합니다. 보완 요구가 나오면 더 늘어납니다. 공사 업자 일정은 인허가가 끝날 시점을 기준으로 잡으세요. 예산·일정 참고.